買賣房子是我們生活中的大事，所以朋友們?cè)谫I賣房屋之前一定要做好相關(guān)的了解，有備無(wú)患總是好的，特別是大家去進(jìn)行買賣房屋時(shí)一定要去了解相關(guān)的買賣流程這樣會(huì)極大的節(jié)約我們的時(shí)間，今天律圖小編就為大家整理了杭州二手房買賣流程以供大家參考，希望對(duì)大家有所幫助。
二手房的購(gòu)買流程大致可以分為：選擇目標(biāo)區(qū)域、選擇中介、看房、談價(jià)格、資格審查、簽訂合同、辦理按揭貸款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物業(yè)交割，落戶，以下我將逐一介紹：
一、選擇目標(biāo)區(qū)域
(資料圖片僅供參考)
首先，你從工作、家庭、學(xué)校、交通等各種你認(rèn)為重要的維度，挑選一個(gè)大致符合你預(yù)期要求的目標(biāo)區(qū)域。如果你認(rèn)定了要買二手房，那我相信這個(gè)問(wèn)題不大。如果你不能確定是買二手房還是新房，那么這個(gè)問(wèn)題就會(huì)比較麻煩。
二、選擇中介
如果你有時(shí)間與精力，可以自己找房子，自己與房東談好價(jià)格，自己與房東去房管局過(guò)戶。但大部分一不懂流程，二沒(méi)那個(gè)時(shí)間與精力，所以為了省時(shí)省力，都會(huì)選擇中介。既然要找中介，建議找規(guī)模大一些，實(shí)力強(qiáng)一些的中介，相對(duì)來(lái)說(shuō)，會(huì)規(guī)范一些。除以了選擇中介，還需要選擇好的業(yè)務(wù)員，不然一個(gè)新手 ，會(huì)讓你的購(gòu)房過(guò)程很折騰(說(shuō)多了都是淚啊)。一般你進(jìn)入中介門店，第一個(gè)接待你的就會(huì)成為你的業(yè)務(wù)員，所以從你還沒(méi)進(jìn)入門店之前，最好就開始觀察一下哪個(gè)業(yè)務(wù)員顯得專業(yè)一點(diǎn)。
三、看房
業(yè)務(wù)員接待你之后，先會(huì)問(wèn)一下你的購(gòu)房要求以及你的心理價(jià)位。這個(gè)就需要你提前考慮清楚了。特別是你要非常清楚自己重點(diǎn)關(guān)注哪些方面。我就遇到了 業(yè)務(wù)員帶我看房子的時(shí)候，之前都是跟我講某某房子的價(jià)格情況，是否有雙稅等，結(jié)果有一次，我看上了一套房子，他只介紹了 房子的價(jià)格，卻沒(méi)講這套房子是有雙稅的。因?yàn)槟翘追孔?，房屋總價(jià)加上雙稅會(huì)超出我原來(lái)的心理價(jià)位，所以在看房過(guò)程中，別看多了之后忘記了自己的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。
業(yè)務(wù)員在了解了你的購(gòu)買要求與心理價(jià)位之后，會(huì)先將現(xiàn)有的資源過(guò)濾一下呈現(xiàn)給你。此時(shí)，你就可以先挑選幾套相對(duì)符合你的要求的房子去現(xiàn)場(chǎng)看一看，增加點(diǎn)實(shí)地考察經(jīng)驗(yàn)，這樣你才會(huì)更加清楚，自己到底會(huì)更加在乎房子的哪些地方。
對(duì)于一些老小區(qū)，你將會(huì)看到各種奇怪的戶型，再加上一些老小區(qū)停車?yán)щy，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)買二手房的缺點(diǎn)就會(huì)直觀的展現(xiàn)在你面前。通常在看過(guò)幾次房子之后，有些人會(huì)開始對(duì)購(gòu)買二手房產(chǎn)生動(dòng)搖了。這里就需要你對(duì)購(gòu)買二手房有充分的心理準(zhǔn)備。
具體的看房細(xì)節(jié)就不多說(shuō)了。作為一個(gè)單身人士，不需要綜合太多別人的意見(jiàn)，更多的只能靠自己做決定。反正我就一個(gè)人跑看了三個(gè)星期，就下單購(gòu)買了。
四、談價(jià)格
確定好房子之后，接下去就需要談錢的問(wèn)題了。這里涉及到兩個(gè)方面，1是與業(yè)務(wù)員談中介費(fèi)，2是與房東談房?jī)r(jià)。
1、與業(yè)務(wù)員談中介費(fèi)。在確定房子之后，中介會(huì)給你一份評(píng)估的費(fèi)用清單(此時(shí)房屋總價(jià)還沒(méi)有確定)，其中關(guān)于稅費(fèi)部分，按道理應(yīng)該有買賣雙方來(lái)共同承擔(dān)，但通常都是由買方來(lái)承擔(dān)的，如果是買方承擔(dān)，你可以與房東協(xié)商降低房屋總價(jià)，這樣可以降低相關(guān)的稅費(fèi);關(guān)于中介費(fèi)，是可以打折的，這個(gè)就看你自己發(fā)揮了。比如你可以訴苦，或者你可也投訴在購(gòu)房過(guò)程中，業(yè)務(wù)員的不專業(yè)等等，總之，你需要找個(gè)理由，在與中介正式簽訂合同之前，讓他們給你打折扣;關(guān)于評(píng)估費(fèi)，一般中介給的費(fèi)用會(huì)貴一些，你可以自己找評(píng)估公司，或者通過(guò)銀行的朋友來(lái)找相對(duì)容易一些。
對(duì)于房屋的價(jià)格總體能接受后，中介會(huì)與你簽訂一份意向合同，里面包含了一些約定條件(例如 哪些東西是隨同房子一起出售等等)，而且還需要交納一定數(shù)目的意向金(這里有可能各個(gè)中介流程不一樣)。當(dāng)然意向金是可以退回的，只不過(guò)是有條件的。由于你可能同時(shí)聯(lián)系好幾家中介，相應(yīng)的房東也可能同時(shí)聯(lián)系了好幾家中介，所以通常此時(shí)中介會(huì)告訴你，這個(gè)事情不要跟其他中介講，估計(jì)主要是怕其他中介攪局。
2、與房東談房?jī)r(jià)。簽訂意向合同之后，因?yàn)橐庀蚝贤幸恍r(shí)間限制，所以中介會(huì)極力促進(jìn)你和房東談妥價(jià)格。作為房東，在行情變好的時(shí)候，還會(huì)突然漲價(jià)，反正至少不太愿意降價(jià)。作為買方，就需要找理由來(lái)讓房東降價(jià)了。比如沿街有點(diǎn)吵，樓層高之類的，總之需要有針對(duì)性的挑毛病以達(dá)到降價(jià)的目的。此時(shí)也需要中介來(lái)平衡買賣雙方的利益，從而可以給出雙方相對(duì)可以接受的價(jià)格。
五、資格審查
這里就是需要提供一些材料，來(lái)證明你是有資格買房的，或者說(shuō)你是有能力能夠申請(qǐng)貸款。一般所需要的資料與證件有：身份證、戶口本、婚姻證明、社保證明，個(gè)人信用報(bào)告、其他。
戶口本：集體戶口的，需要去人才市場(chǎng)看證明，然后去派出所拿出集體頁(yè)與你的戶口頁(yè)兩頁(yè)紙;
婚姻證明：就是證明你是單身還是已婚，去你戶口所在的派出所所對(duì)應(yīng)的民政局開具。這里說(shuō)一下，戶口在下沙的，需要去下沙街道辦事處開具，江干區(qū)民政局不能開;
社保證明：提供一年社保繳納證明，可以去各個(gè)區(qū)的行政服務(wù)中心開具，不一定要去清吟街的社保大樓(杭州本地戶口不需要這個(gè))。
個(gè)人信用報(bào)告：需要貸款的時(shí)候要用到，在中河中路161號(hào)中國(guó)人民銀行征信中心浙江省分中心開具。
其他：如果是純粹公積金貸款的，需要提供一年的連續(xù)公積金繳納證明(后續(xù)就不需要銀行流水了)。如果你一年內(nèi)之前交的是市公交金，后來(lái)交的是省公積金，那么需要你將市公積金的繳納記錄轉(zhuǎn)移到省公積，然后由省公積金出具一年的公積金繳納證明。這里注意一下，如果你換過(guò)單位，第二家單位是在你試用期滿才給你補(bǔ)繳公積金，那么省公積金可能不認(rèn)這個(gè)繳納記錄是連續(xù)的。
貸款銀行：涉及到商業(yè)銀行貸款的，就需要在簽訂正式合同之前確定貸款銀行。貸款銀行的選擇，無(wú)非是看哪家銀行有利率折扣，是否需要購(gòu)買理財(cái)保險(xiǎn)產(chǎn)品，是否支持公積金按月還款，是否需要辦信用卡等等。一般中介會(huì)有好幾家合作銀行，如果你有朋友在銀行工作，那可以私下先了解一下銀行的房貸利率情況，然后告訴中介去哪家銀行進(jìn)行貸款?？傊?，這里需要你通過(guò)各種途徑了解一下當(dāng)前一些主要銀行的房貸利率情況，不然中介隨便給你找了一家銀行，貸款利率沒(méi)折扣，而其他銀行有折扣，那你就虧了嘛。
中介拿到這些材料之后，會(huì)去房管局進(jìn)行查檔(這里可能政策有變)，明確你購(gòu)買的是第幾套房子。
六、簽訂合同
待中介查檔之后，就可以商定時(shí)間來(lái)簽訂正式的合同了。中介會(huì)給出最終的價(jià)格與費(fèi)用清單，然后需要簽訂兩份合同，一份是你與房東簽訂《杭州市方房屋轉(zhuǎn)讓合同》，一份是你與中介簽訂《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。
房屋轉(zhuǎn)讓合同：與你之前簽訂的意向合同內(nèi)容差不多，主要增加了一些貸款銀行的信息與付款的信息，還有一些違約的責(zé)任;
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同：主要是與中介簽訂合同，約定支付中介費(fèi)的信息。前面有提到關(guān)于中介費(fèi)的打折，關(guān)于評(píng)估費(fèi)的降低，總之在這個(gè)時(shí)候需要談妥，簽訂正式合同之后，就需要按照合同來(lái)執(zhí)行了。
補(bǔ)充協(xié)議：由于某些特殊情況的存在，例如房東賣房之后，還沒(méi)買新房之前，還需要租在這個(gè)房子中;房東戶口還不能馬上遷出等等，所以此時(shí)還會(huì)與房東就一些其他事情進(jìn)行約定，簽訂單獨(dú)的一份補(bǔ)充協(xié)議。
簽訂合同時(shí)特別需要注意看清條款。房屋轉(zhuǎn)讓合同與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同一般都是有模板的，你需要仔細(xì)看的是 合同中 下劃線或者括號(hào)內(nèi)填寫的內(nèi)容。對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，你就需要全部查看了。有些中介的文字表達(dá)真是捉急啊。我的那份補(bǔ)充協(xié)議，其中有一點(diǎn)被他們寫出來(lái)的意思剛好與實(shí)際的相反。要是房東較真，我就被坑了。
簽訂合同后，在約定的時(shí)間內(nèi)，將首付款匯入合同指定的第三方監(jiān)管帳號(hào)。一般中介會(huì)讓你用銀行本票的方式將錢轉(zhuǎn)入第三方監(jiān)管帳號(hào)。你從你的首付款所存的銀行開出本票，然后自己帶著本票到貸款銀行辦理轉(zhuǎn)賬，所以本票的手續(xù)費(fèi)很低，一般就1-2元就夠了。這里吐槽一下，我辦理首付款支付的時(shí)候，中介業(yè)務(wù)不熟，連銀行柜臺(tái)MM都看不下去了，很明顯，她們也被中介折騰的很多次了。
七、辦理按揭貸款
辦理按揭貸款時(shí)，需要提供的材料主要有收入證明、銀行流水。貸款金額這個(gè)時(shí)候你肯定知道了，貸款年限需要自己評(píng)估，確定人還款方式是等額本金或者等額本息之后，就可以計(jì)算出每月需要還款的金額了。然后你單位給你開具的收入需要是你每月還款金額的2倍多一點(diǎn)。太少，銀行會(huì)懷疑你的還款能力，太多，貌似可能銀行會(huì)審查的更加嚴(yán)格一些吧。有了收入證明，你還需要拉出銀行1-2年的銀行流水，輔助證明你確實(shí)有這么多的收入。這里貌似銀行主要看的是銀行流水中收入那欄的一年合計(jì)情況，所以實(shí)際收入不夠的情況下，你找?guī)讉€(gè)朋友給你轉(zhuǎn)賬就可以滿足這個(gè)收入要求了。
一般辦理按揭貸款的時(shí)候，銀行會(huì)讓你順帶辦理個(gè)信用卡與開通手機(jī)銀行之類的，這里有個(gè)心理準(zhǔn)備就好。
八、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶
一般在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同(中介合同)上會(huì)規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)受理前支付中介費(fèi)與各種交易稅費(fèi)。若是擔(dān)心中介費(fèi)全部支付給中介之后，后續(xù)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理中沒(méi)法對(duì)中介進(jìn)行有效的約束，則此時(shí)需要找相應(yīng)的理由先扣下一部分中介費(fèi)不支付，在后續(xù)其他環(huán)節(jié)，例如在物業(yè)交割前再支付剩余的中介費(fèi)。
當(dāng)銀行審批通過(guò)(此時(shí)銀行還沒(méi)有放貸)，買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，就是指房產(chǎn)證改名成你的名字。因?yàn)榉抗芫钟卸鄠€(gè)產(chǎn)權(quán)登記中心，貌似是到中介公司的注冊(cè)地所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記中心來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的。
九、物業(yè)交割
當(dāng)銀行放貸之后，新的三證肯定也已經(jīng)辦理好了。此時(shí)就可以進(jìn)行最后一步物業(yè)交割了。原房東將水、電、煤、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，當(dāng)然最重要的是房東要將戶口遷走(另有協(xié)議除外)。你可以拿著你的新三證去派出所進(jìn)行核實(shí)。一旦你簽了物業(yè)交割單，房東就可以領(lǐng)取尾款了，而中介也沒(méi)有責(zé)任了，所以這一步需要謹(jǐn)慎，有些該原房東做的事情必須讓他做完。后續(xù)你可以拿著新三證去辦理水、電、煤、有線電視等更名。一般都不需要原房東的證件信息，但有線電視需要，原房東沒(méi)去的話，需要有一個(gè)原房東簽名的委托書。
十、落戶
外地戶口購(gòu)房落戶杭州我不太清楚，這里只講講集體戶口的落戶。只需要帶上三證、身份證、集體戶口頁(yè)、婚姻證明就可以了。由于婚姻證明有使用期限，你購(gòu)房之前開具的婚姻證明派出所肯定不認(rèn)，所以還需要重現(xiàn)開具婚姻證明。
以上就是小編為大家整理的杭州二手房買賣流程的大致情況以及每個(gè)流程需要哪些的手續(xù)，希望能給您帶來(lái)幫助，在此小編還是要再次提醒大家，買賣房屋涉及到的資金是很大的，所以大家一定要慎重對(duì)待，最好在進(jìn)行買賣之前要去做相關(guān)的了解，例如在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶階段需要什么材料大家如果事先了解好了也可以節(jié)約大家的時(shí)間，總之大家在進(jìn)行房屋買賣時(shí)一定要做到有備無(wú)患，避免我們的經(jīng)濟(jì)損失。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律圖鄭州律師。
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